Пәтер алуды қалағандардың көңілін қалдыратын жаңалық жарияланды
Келесі аптада, 2025 жылғы 29 тамызда "ҚР кейбір заңнамалық актілеріне тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу, автомобиль жолдары және мүгедектігі бар адамдарды тасымалдау жөніндегі қызметтерді көрсету мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы" жаңа заңы қолданысқа енгізіледі.
Фото: canvaДепутаттардың өздері жазған бұл заңды Парламент биылғы ІІІ сессиясын түгесер тұста қабылдады. Құжат 30 маусымда ресми жарияланды. Бірақ парламенттегілер "ондағы талаптарға нарық пен бизнес жеткілікті деңгейде дайындалуы, жауапты меморгандар керекті нормативтік құқықтық актілерді қабылдап үлгеруі" үшін 60 күндік өтпелі кезең берді. Заңның кеш күшіне енуінің себебі де осында.
Өнеркәсіп және құрылыс министрлігінің хабарлауынша, жаңа заң келесі жаңалықтарды қарастырады:
- нарыққа кіретін жаңа ойыншылар қатарын көбейту мақсатында құрылыс компанияларына қойылған бұрынғы жоғарғы талаптар кемітілді, шарттар жеңілдетілді,
- алдын ала келісім, брондау келісімі, цессия, инвестициялау келісімі сияқты үлестік құрылыс заңнамасын айналып өту арқылы үлескерлердің ақшасын тартуға мүмкіндік беретін шарттар жасасуға тыйым салынады, енді тек үлескерлік қатысу туралы шарт қана қалады,
- әкімдіктің рұқсаты не біріңғай оператордың кепілдігі болмаса, рұқсатсыз салынып жатқан тұрғын үйді жарнамалауға тыйым салынады,
- үлескерлердің қаражатын тартуға рұқсаты жоқ немесе бірыңғай оператордың кепілдігі жоқ тұрғын үй кешеніндегі пәтерге банктердің ипотека беруіне тыйым салынады,
- үлескерлердің ақшасын заңсыз тартқаны және жарнаманы таратқаны үшін әкімшілік айыппұл бұрынғы 300 АЕК-тен енді 2 мың АЕК-ке (2025 жылы – 7 864 000 теңгеге) дейін ұлғайтылды,
- компанияның көппәтерлі тұрғын үйдегі немесе жеке тұрғын үйлер кешеніндегі үлес ақысын үлескерлерге қолма-қол ақшамен сатуына, оны алуына тыйым салынды.
- тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу заңнамасы бұрынғыдай тек көп пәтерлі тұрғын үйлерді ғана емес, сондай-ақ коттедждер қалашығы сияқты жеке тұрғын үйлер кешендерінің құрылысын да қамтиды. Яғни, үлескерлерге қатысты заңнама бұдан былай коттедждер қалашығынан коттеджді котлован күйінде сатып алғандарды да қорғайды.
Жалпы, бұл салада дағдарыс байқалады, депутаттардың өзі осыдан бірнеше жыл бұрын шешілуге тиіс үлескерлер проблемасы әрі қарай ушығып бара жатқанын мойындады.
Мәжілісмен Мақсат Мәлікұлының дерегінше, басқасын айтпағанда тек Астана қаласының өзінде пәтерлерді заңсыз сатқан, құрылысы аяқталмай орта жолда тұралап қалған 51 проблемалық объект бар екен.
Мысалы, жаңа реформаға серпін берген әлгі жаңа заңда пәтерді сатып алу кезінде құрылыс компанияларының кассасына қолма-қол ақшаны енгізуге тыйым қоғамның қатаң сынына қарамастан қабылданды.
Сарапшылар қазіргі кезде жеке тұлғалар мен бизнестің қолында үлкен көлемде қолма-қол ақша барын еске салады. 2025 жылдың бірінші тоқсанында қолма-қол ақша базасы 13,66 триллион теңгеге жеткен.
Халық осы "шытырлаған" ақшаны – жиған-тергенін үй сатып алғанда кассаға енгізетін. Сол арқылы "матрас" астынан шығарып, заңдастыратын. Енді оған кедергі қойылды.
Азаматтар алдымен ол ақшасын банкте шот ашып, соған салуға, тек содан кейін ғана оны құрылыс компаниясына енгізуге міндеттелді. Осылайша, бейресми "капитал амнистиясынан" өтуге, декларациялап, салығын төлеуге тиіс.
Қазақстанның құрылыс компаниялары қауымдастығының президенті Виктор Микрюковтың пікірінше, бұл ақша аудару үшін банктің комиссиясын қосымша төлеп, адамдардың негізсіз шығындалуына соқтырады.
Қауымдастық басшысы республикада көптеген объект "сұр" схемалармен тұрғызылып жатқанын, үлескерлердің қаражатын тартуға рұқсаты болмаса да, азаматтарға еркін сатылып жатқанын, ал, баспана бойынша мәмілені заңнаманы айналып өтіп, бекіте беретінін жеткізді.
Жаңа заң жылжымайтын мүлік нарығын айқын әрі қауіпсіз етуі қиын. Өйткені мысалы, құрылыс компаниялары тіпті қолма-қол ақшаны қабылдауға тыйымды да "алыстан орағытып өте" алады. Заң талаптары қайталама нарықты қозғамайды: онда баспананы бұрынғыдай "тірі" ақшаға сатып алуға болады.
Тиісінше, кейбір құрылыс компаниялары өзі салып жатқан ТК-лардағы пәтерлерді бұдан былай өзі сатпайды. Оларды алдымен фирмасына, ым-жымы бір жылжымайтын мүлік агенттігіне тапсырады, оны әрі қарай солар сататын болады.
Сондай-ақ жаңа заң рұқсат құжаттары жоқ тұрғын үй кешендерін жарнамалауға тыйым салады. Бірақ жарнама қызметінің мамандары бұл тыйымның да ескіріп қалғанын атап өтті: қазіргі тренд бойынша құрылыс компаниялары жеке объектінің "пиарынан" бас тартып, оның орнына сатып алушының жадын жадылап, жанын жаулар ұсынысты ілгерілетумен айналысуға көшіп жатқан көрінеді.
Мысалы, "Небәрі 14 миллион теңгеге жайлы пәтер алыңыз!" деген тартымды да қызықты жарнама береді, онда тұрғын үй кешенінің атын атамайды. Тек соған елең етіп, ондағы нөмірге хабарласқан клиенттерге ғана ТК-ның өзге егжей-тегжейлі ақпараты беріледі.
Қоғамның жаңа реформаға шүбәлануының тағы бір салмақты себебі бар: оның жаңа заңы құрылыс салушыларға қойылып келген бұрынғы қатаң талаптарды керісінше, жұмсартып отыр. Заңда мысалы, үлескерлерге үйді сату үшін "Қазақстан тұрғын үй компаниясының" кепілін алу кезіндегі міндетті талаптар төмендетілді: құрылыс салушыда бұрынғыдай 3 емес, 2 жыл ғана жұмыс тәжірибесі болса, сондай-ақ ол 9 мың емес, 5 мың шаршы метр тұрғын үй салса, енді үлескерлер тартуына осының өзі жеткілікті болады.
Заңды әзірлеушілер атынан Мәжіліс депутаты Самат Мұсабаев мұндағы мақсат "әкімшілік рәсімдерді жеңілдетіп, тұрғын үй салу нарығына ортанқол компаниялардың кіруіне кедергілерді азайту" екенін мәлімдеді.
Сарапшылар жаңа заңмен "Қазақстанның тұрғын үй компаниясы" АҚ-ы базасында "Үлескерлерді қолдау орталығы" деген квазимемлекеттік жаңа ұйымның құрылуын да көзбояу тірлікке балады. Себебі, бұл орталыққа алданған үлескерлерді жан сала қорғап, олардың атынан алаяқ құрылыс компаниясымен соттасу құзыры берілмеген.
Немесе ол жосықсыз құрылыс салушылардың жалпыреспубликалық ортақ "қара тізімін" де жүргізе алмайды. Сонда не істемек? Құрылыс ведомствосының мәліметінше, ол қазақстандықтарға жай ғана үлескерлік заңнама туралы кеңес-консультация берумен айналысады.
Үлескерлерді қолдау орталығының тіпті алданған үлескерлерді қабылдайтын кеңсесі де жоқ. Ол тек ғаламторда ғана болады. Оның үстіне сізге нағыз маман емес, интернеттегі ақпаратты теріп, өзіндік (қате) пікір түйетін жасанды интеллект жауап беруі мүмкін.
"Үлескерлерді қолдау онлайн орталығының негізгі міндеті – біріншіден, үлестік заңнама аясында тұрғын үй сатып алуға байланысты барлық мәселе бойынша азаматтарға кеңес беру. Екіншіден, заңсыз түрде азаматтардың қаражатын тартатын құрылыс компанияларынан тұрғын үйді сатып алудан халықты сақтандыру. Жасанды интеллектті қолданысқа енгізе отырып, Үлескерлерді қолдау онлайн орталығын іске қостық. Біз үлескерлерді әртүрлі онлайн сервистер арқылы қолдауды жоспарлап отырмыз", – деді "Қазақстан тұрғын үй компаниясы" (ҚТҮК) АҚ басқармасының төрағасы Алтай Күздібаев.
Ал, жаңа заңнамалық түзетулерді құрылыс алпауыттарының ең құрыса, "шыбын шаққан құрлы" көретініне депутаттар да сенбейді. Өйткені олар үшін 2 мың АЕК немесе 7,8 миллион теңге айыппұлды төлей салу қиын емес. Мамандардың бағалауынша, бір ғана тұрғын үй кешенінен олар орта есеппен 3 миллиард теңгедей кіріс табады.
"Арам ниетті құрылыс компаниялары бұл айыппұлды тіпті бір пәтерді емес, бірнеше шаршы метрді қосымша сата салу арқылы өтей салады. Олар үшін бұл – "мизер". Сондықтан жұмыс тобында кейбір депутат үлестік қатысу туралы заңнама талаптарын қайта-қайта бұза берген компаниялардың жауапты басшыларына қатысты қылмыстық жазаны енгізуді ұсынды. Алайда Үкімет мұны қолдамады, теріс қорытынды берді. Мұнысын түсіне алмадым. Бұл заң үлескерлерді үстірт емес, пәрменді қорғауға тиіс емес пе? Соны нақты жүзеге асыратын ұсыныс енгізілсе, Үкімет қолдамайды", – деп күйінді мәжілісмен Бақытжан Базарбек.
Жаңа заңда басқа да кілтипан қаптап тұр.
"Жалпы, "Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы" заңның қабылданғанына 18 жылдан асты. Оған 35 рет өзгеріс енгізілген. Алайда заңсыз құрылыс, соның ішінде заңнаманы айналып өтіп азаматтармен "жалған" шарттар жасасу проблемасы әлі күнге шешілген жоқ. Алдын ала шарттар, брондау, инвестициялау және тағы басқа схемалары бар. Мұның бәріне тыйым салу бойынша Азаматтық кодекске түзетулер енгізілді. Алайда ортақол, жосықсыз құрылыс компаниялары үлескерлерімен шарт жасасудың жаңа схемаларын тауып алады", – деді мәжілісмен Мархабат Жайымбетов.
