Қазақстанда ипотека не себепті қымбат: Нарықтағы әділ баға қандай болуы керек

Фото chatGPT көмегімен жасалды

“Жеңілдетілген ипотека "үй алу жеңіл болсын" деп жасалды, бірақ іс жүзінде салушы компания үшін пайда көзіне айналды”

Экономист мамандар жалпы тұрғын үй бағасының өсуіне бір ғана себеп емес, бірнеше фактор бір мезгілде әсер етіп жатқанын айтып отыр. Экономист Қуанышбек Дүйсеновтің сөзінше, Қазақстандағы үйлер нарық заңына сай, сұраныс болған сайын қымбаттап жатыр. Ал жеңілдетілген ипотеканың пайдасы баға өскенде байқалмай, нарыққа сіңіп кетеді.

"Біріншіден, Алматы, Астана, Шымкент секілді ірі қалаларға ішкі көші-қон тоқтаған жоқ. Сұраныс жоғары болса, баға да соған сай өседі. Бұл – экономиканың қарапайым заңы. Ал жеңілдетілген ипотека бағаның өсуіне тікелей үлес қосты деп айтуға болады. Мұның логикасы қарапайым – "7-20-25", "Бақытты отбасы" секілді бағдарламалар арқылы нарыққа қосымша сатып алу қабілеті кірді. Мысалы, 3%-бен ипотека алған адам нарықтық 18-20%-бен алғанға қарағанда едәуір жоғары бағалы үйге де ризашылықпен барады. Нәтижесінде сатушылар мен тұрғын үй салатын компаниялар баға белгілегенде мұны ескереді. Жеңілдетілген ипотека "халыққа үй алу жеңіл болсын" деп жасалды, бірақ іс жүзінде салушы компания үшін пайда көзіне айналды деуге болады. Жеңілдетілген несиенің пайдасы халыққа тиер алдында баға өсімі арқылы нарыққа сіңіп кетеді", – дейді маман.

Алматы мысалында қарасақ, орташа жалақы шамамен 400 мың теңге. Бұл жылына 4,8 млн теңге табыс деген сөз. Осы есепке сүйенсек, "әділ баға" шамамен 24–34 млн теңге аралығында болуы керек.

Алайда қазіргі нарықта 1 бөлмелі жаңа пәтердің бағасы 35–40 млн теңгеге дейін жеткен. Бұл – шамамен 7-8 жылдық табысқа тең, яғни халықаралық стандарттағы жоғарғы шекке немесе одан да жоғары деңгейге жақын.

Сарапшы үйді алып, қайта сататындардың да үлесінен үйлер қымбаттап жатқанын қосты.

"Кәсіпке бөлінген мемлекеттік қолдаудың бір бөлігін алып, пәтер сатып алатындар да бар. Ол ақша тауар өндіруге жұмсалмай, тұрғын үй нарығына кіреді де, бағаны одан әрі қыздырады. Тағы бір себеп ретінде, үй салынбай тұрғанда, “фундамент” кезеңінде үйлерді алдын ала сатып алып, кейін жөндеу жасап, сататын адамдар да бар. Көп үйді арзан бағадан алып, ойына келген бағада сату да қымбаттауға әсер етеді", – деп түсіндірді Қуанышбек Дүйсенов.

“Көп компонент бір мезгілде қымбаттаған соң жаңа үйлердің бағасы да өседі”

Әдетте жаңа үйдің бағасы жер телімінен, материалдан, жұмыс күшінен, несие пайызынан және тұрғын үйді салатын компанияның таза пайдасынан тұрады. Кейінгі жылдары осы бес компонент бір мезгілде қымбаттады. Мұны экономист айтып отыр.

"Жерге келсек, ірі қалаларда жер бағасы шарықтап өсті, себебі тиімді орналасқан жерлер шектеулі. Материал туралы айтсақ, 2022 жылдан бері Ресей мен Беларусьтен келетін құрылыс материалдарының бағасы, кейбірі 30-40%-ға дейін өсті. Несиеге келсек, тұрғын үйді салатын компанияның өзі де банктен қаржы алып, нысан тұрғызады. Базалық мөлшерлеме 18% тұрғанда банктік несиенің өзіндік құны жоғары, сол шығын да үйдің бағасына қосылады. Мұнда жұмыс күші тапшы болуы да маңызды фактор — сапалы шебер таба алмай қалатын компаниялар бар, ал бар шеберлер жалақысын жоғары ұстайды. Осы факторлар жинақталғанда жаңа үй "арзан" болуы мүмкін емес дегенге сайып келеді. Бірақ, меніңше, тұрғын үйді салатын компания маржасы да жоғары — нарықтық ашықтық болса, бағаның бір бөлігі азаюы мүмкін еді", – дейді ол.

Құрылыс компаниялары мен банктердің бағаға ықпалы қандай?

Екі тараптың да әртүрлі тетік арқылы рөлі зор деп отыр маман. Банктер жағынан айтсақ, ипотека бар жерде баға өседі.

"Банктер жеңілдетілген бағдарламалар аясында үлкен пайда табады. Отбасы банктің пайдасы кейінгі жылдары күрт өсіп кетуі тегін емес. Халыққа арзан несие бергенде мемлекет субсидия беріп тұр, яғни банк тәуекелі аз, табысы мол. Ал коммерциялық банктер несие шарттарын кез келген уақытта қатайтып немесе жұмсарта алады. Бұл – баллонды әрі үрлеп, әрі сөндіре алатын тетік сияқты.

Тұрғын үйді салатын компания жағынан айтсақ, нарық монополиялы емес, бәсекелес екені рас, бірақ Алматы мен Астанадағы кейбір ірі құрылыс компаниялары нарық үлесін үлкейтіп алды. Олар баға белгілеуде жетекші орынға ие болды, қалғандары соған бейімделеді. Сонымен қатар жобалау мен рұқсат алу процесі баяу өтетіні де шығынды арттырады. Тұрғын үйді салатын компания рұқсат күтіп, банктен алған несиесінің пайызын да төлейді, сол шығын да бағаға қосылады. Екі тарапты да бір бағытта реттемейінше, баға төмендемейді деп ойлаймын", – деп түсіндірді ол.

Нарықтағы әділ баға қандай болуы керек?

Нарықтағы әділ баға туралы айтпас бұрын Алматы мен Астананы бөлек, шалғай қалаларды бөлек қарау керек дейді экономист. Дегенмен ол әділ баға қандай болуы керек екенін түсіндірді.

"Мынадай жақын формулаға сүйенсек болады: үйдің әділ бағасы сол аймақтағы орташа жалақының 7-10 жылдық табысынан аспауға тиіс. Дамыған елдерде осы коэффициент 5-7 деңгейінде. Алматыда қазір орташа жалақы шамамен 400 000 теңге болса, жылдық табыс 4,8 млн теңге. Ал 1 бөлмелі жаңа пәтердің орташа бағасы 35-40 млн теңгеге жетіп отыр. Бұл баға 7-8 жылдан асады. Демек Алматы мен Астанадағы үй бағасы осы өлшем бойынша нарықтың жоғарғы шегінде немесе одан жоғары тұр. Меніңше, егер жеңілдетілген ипотека бағдарламалары жүйелі қайта қаралмаса, жерді бөлу мен рұқсат алу процесі жеңілдемесе, және құрылысшылардың шығын ашықтығы қамтамасыз етілмесе, баға өз бетінше "әділ" деңгейге қайтпайды. Нарыққа ғана сенемін деп отыра беруге болмайды, мемлекет те өз рөлін атқаруға тиіс", – дейді экономист Қуанышбек Дүйсенов.

“Жаңа үйлердің қымбаттауына да жеңілдетілген бағдарламалар әсер етіп отыр”

Ал қаржыгер Алдияр Саматовтың пікірінше, 2026 жылдан бастап салынып жатқан үйлерге ҚҚС 16% деп белгіленуі де бағаға әсер етеді. Сонымен қатар үйдің өзінің құнына да байланысты, себебі құрылыс материалдарының құны үнемі өседі. Жалпы Алдияр Саматов та әріптесінің пікірін қолдады.

"Жеңілдетілген ипотекалар үй бағасының өсуіне тікелей әсер етіп жатыр, өйткені ол дегеніміз – мемлекет ұйымдастырған бағдарламалары. Бізде үйге сұраныс ауқымды, ал жеңілдетілген ипотека сол сұранысты өтеу үшін жасалып жатыр. Бір жағынан ипотекалық бағдарламалар құрылыс салушының "үйлер сатылмай қалады" деген қорқынышын басады. Соған орай олар да бағаны көтеріп, соны ұстап тұрады. Себебі мемлекет тарапынан болса да, бар сұраныс қанағаттандырылатынын біледі. Жаңа үйлердің қымбаттауына да жеңілдетілген бағдарламалар әсер етіп отыр, себебі олар жаңа үйлерді алуға бағытталған. Оның үстіне жаңа үй сатып алған көбіне алған тиімді. Жалпы былтырғы сәуірден бері жаңа бірінші деңгейлі үйлер 15%, ал екінші деңгейлі үйлердің бағасы 12% өскен", – дейді Алдияр Саматов.

Қаржыгердің сөзінше, банктер базалық мөлшерлемеге қарайды. Базалық мөлшерлеме 18% болса, банктер бұдан төмен мөлшерде ипотека бере алмайды. Бұл да үйдің қымбат болуына әсер етеді.

"Ал құрылыс компанияларына келсек, олар сұраныс бар екенін байқаса, бағаны түсірмейді. Үйге сұраныс азайған кезде ғана, салынып жатқан үйлер өтпей жатқанда ғана бағаны түсіреді. Мемлекеттен қолдау көріп тұрса және халықтың үй сатып алуға мүмкіндігі болса олар пайда көру үшін бағаны жоғары деңгейде ұстайды", – дейді қаржыгер.

Маманның пікірінше, капиталистік қоғамда өмір сүргендіктен сұраныс пен ұсыныстың заңдылығына тәуелдіміз. Әділ баға да осы заңдылық негізінде қалыптасуы керек.

"Әділ баға туралы айту қиын. Өйткені 2021 жылы зейнетақы қорында жиналған ақшаны алу мүмкіндігі пайда болғанда баға күрт өсті де, тірнектеп ақша жинап жүрген азаматтарға үй алу қиындап кетті. Әділ бағаны нарық шешеді, яғни сұраныс азайса үй сататындар бағаны тиісінше төмендетіп, ұсыныстарын соған икемдеуге тиіс. Капиталистік қоғамда өмір сүріп жатырмыз, сұраныс пен ұсыныстың заңдылығына бағыну керек. Әділ баға да осыдан қалыптасуы керек деп ойлаймын", – деп түйіндеді қаржыгер Алдияр Саматов.

Мамыр айында елімізде тұрғын үй бағасы қатарынан екінші ай төмендеді. Қазақстанда қайталама нарықтағы тұрғын үй орта есеппен 0,3% арзандаған, әсіресе Алматы мен Астанада және Ақтауда баға төмендеді. Мұндай деректерді Krisha.kz жариялады. Мамырда негізгі арзан баға Ақтауда тіркелді, бірден 2,6% төмендеген.

Ал Түркістан +1,1%, Петропавл +1%, Өскемен, Көкшетау, Талдықорған+0,5%, Қостанай +0,4%, Ақтөбеде +0,2% баға өскен. Ең қымбат тұрғын үй бұрынғысынша Алматыда. Қайталама нарықтағы бір шаршы метрдің бағасы шамамен 806 мың теңге.

Одан кейін:

Астанада 597,4 мың тг/ш.м;

Шымкентте 474,1 мың тг/ш.м;

Қостанайда 452,7 мың тг/ш.м.

Ең қолжетімді пәтерлер Қызылорда, Ақтөбе және Таразда. Ал бір жылда пәтер бағасы ең көп Астанада (+13,6%), Көкшетауда (+13,3%) және Қостанайда (+11,1%) қымбаттады. Алматыда бір жыл ішіндегі өсім 5,6% болған.